日本では新築住宅を求める人が多く、中古住宅の購入検討をする人は意外と少ないようです。ちなみに僕も最初から新築を買うことに決めており、中古物件に関しては調べもしませんでした。
しかし、「新築住宅は1年で15％価値が下がり、20年後には価値がゼロになる」といわれています。新築住宅は価格が高い割に資産価値が激しく下落していくことを多くの人が知るようになり、中古住宅に注目が集まっています。
現在は、リフォームやリノベーションでオシャレに改装して快適に住むことができます。DIYの得意な人は、まさに見違えるほどきれいな家に自分で作り変えてしまうこともあるようです。
安い価格で自分の思い通りの家にできるのが中古住宅の魅力。ただ、購入に関してはいくつか気を付けないといけないこともあります。
目次
「検査済証」の有無をチェック
検査済証は、建築確認審査を通ったものと同じ家が建てられているかを確認する書類で、物件の売買時に必要になります。
2000年ごろまで、検査済証の取得率は40％弱という低い水準でした。しかし、2005年に起きた耐震強度偽装問題をきっかけに、検査済証がない物件に対して融資しないよう、金融庁が金融機関に通達したことで取得率が増加。現在は、約90％の物件が検査済証を取得しているといわれています。
この書類がないから違法建築であるというわけではありませんが、有無については確認しておいたほうがいいでしょう。
10年保証のついている物件かどうかをチェック
2004年4月に施行された「住宅品質確保促進法（品確法）」にしたがって、「住宅の10年保証」がついている物件を選びましょう。最近建てられた物件であれば、基本的についているはずです。
品確法の施行以前も、独自に設定してきた会社がたくさんあります。こうしたサービスの期間内に建てられた住宅なら、一応は安心できます。また、このサービスがなくても、以前の方が住んでいるあいだに何のトラブルもなければ、ひとまず安心です。正直に答えてくれるかわかりませんが、直接問い合わせるといいでしょう。
新耐震基準に適合した物件かどうかチェック
1961年6月1日、「新耐震基準」が施行されました。いまから家を買う人にとっては、はるか昔のことに思えるかもしれませんね。ただ、これはとても大切です。基本的に、これ以後に建築確認認可を得て建てた家は、震度7程度の揺れでも倒壊しない構造計算になっているるのです。震度7というと阪神淡路大震災レベルの地震ですね。
逆に、これ以前に建てられた家は、耐震強度の観点からは心配です。もし購入するのなら、耐震補強工事が必要になるかもしれません。あらかじめ、購入費用として計算に入れておくといいですね。
住宅ローン減税制度が利用できるかどうかをチェック
新築住宅には、一般的に「住宅ローン減税制度」が適用されます。これは、住宅ローンを利用して家を買う人の金利負担を軽減するために作られた制度です。毎年の年末に残っている住宅ローン残高or住宅取得対価のうちどちらか少ないほうから1％が、最大10年のあいだ所得税から控除されます。会社員の方は1年目だけ手続きすれば、2年目からは年末調整のときに会社がしっかり処理してくれます。
住宅ローン減税は新築住宅にしか適用されないと思われがちですが、条件を満たせば中古住宅にも適用されます。この条件とは、既存住宅個人間売買瑕疵保険に加入すること、あるいは耐震基準適合証明書を取得することです。
いずれかの方法を取ることができるか、購入前にしっかり確認しておきましょう。仲介業者に聞けば教えてくれるでしょう。
新築当時の売主や施工業者をチェック
中古住宅の場合、新築販売当時の売主や施工業者がどんな会社だったのかを調べおきたいですね。現在も存続しているのか、物件の評判はどうか、以前に大きなトラブルはなかったかなど、確認するといいでしょう。もしすでに倒産しているようなら、第三者の専門家に住宅診断を依頼するのがオススメです。
欠陥住宅ではないかチェック
建物や新築当時の売主、施工業者に不安がある場合は、地方建築士協会から建築士を紹介してもらい、検査をお願いするといいでしょう。費用は10万円から30万円ほどかかりますが、欠陥品を掴んでしまうよりいいでしょう。
将来的に建て替えることができるかチェック
中古住宅は、想定外に傷んでいることがあります。そこで出てくるのが「建て替え」という選択肢です。ところが、新築当時と建築基準法が変わってしまい、建て替えることができない物件が存在します。これを「既存不適格物件」と呼びます。こうした物件は価格が安いことが多いのですが、その後の処分に困ることが多いのが実状です。
中古住宅を購入するときは「もし建て替えることになったらどの程度の家にすることができるのか」などを、あらかじめ確認しておくといいでしょう。
中古住宅を購入するなら、三菱UFJの専門サイトを
中古住宅を購入するときには新築住宅とは違う手順やわずらわしさがあります。身近に相談できる人がいないと思わぬ損をしてしまうことも……。
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今回は、中古住宅を購入するときの注意点を紹介しました。現在、戸建てもマンションもストックが増えています。こうした点を考えると、これから安く質の高い中古住宅が増えてくることが予想されます。とはいえ、何も考えずに買うことはできません。納得のいく買い物をするために知識が必要です。この記事が、中古物件を検討する方の役に立てば幸いです。
この記事は、「新版 家を買いたくなったら
いますぐ家を買いたいという人にも、いまはまだ買わないけどいずれは買うかもしれない……という人にもオススメです！
