こんにちは、カオリンです。
このブログの管理人の「サラリーマンではない僕」さんが、「家を買うまでの手順＆流れ（建売編）」をまとめました。私も「建て替え編」として、自分の体験をまとめてみたいと思います！
まとめに入る前に前置きを少し前置きを……。
家の新築には「注文住宅」と「規格住宅」があります。簡単にいうと、このようにちがいます。
- 注文住宅……自由に間取りや外観をオーダーできるもの。
- 規格住宅……ある程度決まっているモデルを基本にアレンジしていくものです。
我が家が建てた家は、注文住宅と規格住宅の中間あたりに属すると思います。もともと規格住宅だったものに、無理な注文をたくさん聞き入れてもらったからです。
この記事は、注文住宅と規格住宅、どちらの購入を考えている方にも参考になるように書いていきたいと思います。
目次
建て替えかリフォームか検討する
家を建て替えるきっかけとして多いのは、雨漏りやシロアリ被害、外壁内壁のはがれなどの家自体の劣化だと思います。他にも間取りが使いづらくなった、バリアフリーを取り入れたいなど、変化した家族構成や生活スタイルに合わせるために新築を望むこともあると思います。
ちなみに我が家が建て替えを決意したのは、築45年の家で雨漏りが絶えなくなったからです。
ただ、いきなり家を建て替えることを決めるのではなく、まずは「建て替え」か「リフォーム」かを検討する必要があります。壁の補修や、バリアフリー対策だけなら、数百万円で済むこともあるからです。
我が家のように築45年の住宅では、直したいところが多すぎてリフォームでも新築でも費用があまり変わらなかったので、建て替えることとなりました。
（屋根修理の見積もり……築45年の家の修理にこれだけ払うのはちょっと嫌……）
予算を決め、ハウスメーカーや工務店の情報を集める
家の建て替えが決まったら、予算を決めます。
私は「SUUMO」の注文住宅情報誌をかなり参考にしました。予算別に建築会社が紹介されているので、探しやすいです。
ただし、予算を見るときには注意が必要です。提示している金額は、たいてい本体工事費のみの場合が多いからです。実は、家の建て替えには、次の費用がかかります。
- 本体工事費……家本体、建具、設備など（全体の70％）
- 付帯工事費……家の解体、地盤改良、外構工事、オプション設備など（全体の約20％）
- 諸費用……住宅ローン手数料、登記費用、地鎮祭、引っ越しなど（全体の約10％）
たとえば、本体工事費が1500万円の場合、約430万円の付帯工事費と約215万円の諸費用が上乗せされ、計約2145万円となります。
他にも、仮住まい先の家賃や新しく買いそろえる家具なども予算に組み込む必要があります。
実際にモデルハウスを見に行く
予算を決め、気になる建築会社を見つけたら、資料請求をします。何社からでも資料請求はできますが、5～6社に絞るのがいいかもしれません。
その中でさらに2～3社に絞ったら、いよいよモデルハウスを見に行きます。モデルハウスはオプション設備をフルでつけていたり、家具も現実離れしたものを置いていたりする場合が多いので、あくまで冷静に見なければいけません。
（まんまと魔法にかかってしまった夫）
建築会社が建売として販売している住宅を見たり、実際にフル注文で建てた住宅の見学会に参加したりする方が参考になると思います。
数社に仮の見積書を出してもらう
モデルハウスの見学に行くと、たいてい見積書を出してみないかと勧められます。我が家は3社の工務店で出してもらい、比較しました。
本体工事費と付帯工事費の内訳は、建築会社によってバラバラです。足場工事を本体工事費に入れているところもあれば、付帯工事費に入れているところもあります。
見積書は、自分たちで早見表などをつくり正しく比較する必要があります。
（ある会社から提示された見積書）
建築会社を決める
見積書の比較、実際の設備や家のデザイン、会社の信頼度、営業マンの人柄などから建築会社を決定します。営業マンの人柄は、家自体とは関係ないかもしれませんが、営業マンは会社の体質をそのまま表しているように思います。気に入らない営業マンから買った家は気に入らないものになるのではないでしょうか。また、場合によっては付き合いが長くなるので、顔を合わせるたびに嫌な気分になるかもしれません。
数社から見積書を出してもらうと、各社契約をもらおうと値引きやオプションのサービスを打ち出してくることが多いと思います。もちろんお得な話はありがたいのですが、このとき、こちらから強引に迫ることはおすすめしません。
無理矢理値引きを迫っても、あとあと手抜き工事などされたら元も子もないからです。お互いいい気持ちで契約をすることが大切です。
また、ネットの情報はネガティブなものが多いです。実際に起きた過去の事例などは参考にするべきかもしれませんが、口コミなどはあまり鵜呑みにしすぎない方がいいと思います。
私は実際に見学した家の印象と、営業マンとの相性で工務店を選びました。
（いろいろな営業マンがいます笑）
契約、手付金支払い
建築会社を決めたら、さまざまなことが一気に動き出します。我が家は仮契約した3日後に手付金100万円を支払い、本契約を結びました。
本契約時に契約書をもらい、約款の説明を一通り受けます。難しい言葉が多く早口で進みますが、わからないことはよく聞いておいた方がいいと思います。我が家は、支払いのスケジュール（中間金やローンの流れ）もこのときに受けました。
支払いは一度に請求されるわけではありません。
- 手付金
- 中間金
- 引き渡し時決済
この3回に分けておこなわれるところがほとんどです。このこともよく把握しておく必要があります。
間取り、外観、設備等打合せ
契約前に仮の見積書を出してもらう段階で、ある程度の間取りや外観、設備のアウトラインはできています。本契約後はこれをさらに詰めて、細かい予算も出していきます。
私たちの場合、ほぼ型が決まっている規格住宅に契約前からいろいろな注文をつけ、それに沿った案を営業担当がまとめてくれていました。これを元に、今度は設計士の方と話し合いを重ねていきました。
我が家が打ち合わせで決めたことです。
・外観（形状、外壁の色や種類）
・内装（壁紙、建具、フローリング、畳など）
・設備（キッチン、ユニットバス、エアコン、照明）
・カーテン
週に１回、工務店のモデルルームで打ち合わせを重ねました。家解体や着工と並行して、必要なものから決めていきました。トータルで2か月くらいはかけたと思います。
フル注文住宅の工務店は、さらにこの倍くらい選ぶ項目が多いかもしれません。
仮住まい先への引っ越し
本契約時に、建築のスケジュールが決定します。たいていは施工主の都合に合わせてくれますが、忙しい時期には大工さんがおさえられないこともあります。
とりあえずこちらとしては、早急に引っ越しの段取りを考えなくてはなりません。家の建築期間は4～5か月です。その間だけ契約できる賃貸は限られているので、早めに探し出すことをおすすめします。
仮住まい先が決まったら、引っ越し業者と大きな家具などを預けておくトランクルーム（倉庫）を探します。普通、トランクルームには自分で荷物を運ばなければなりません。これが結構面倒です。しかし、荷物の保管や管理をすべてクロネコヤマトがやってくれるサービスがあります。
また、家を建てる費用を考えると、引っ越しに高いお金を払いたくないですよね。引っ越しの一括見積サイトを使うのが王道ですが、スマホの着信履歴が引っ越し業者ばかりになるような電話の嵐は面倒です。こちらのサイトなら、たった1回サイト運営業者から電話があるだけで、一番安く、荷物など安全に引っ越すことができます。
業者との顔合わせ
現場でカンナやのこぎりを使う昔ながらの大工さんは、今では珍しくなりました。たいてい、工場で木材をカットし、現場では組み立てるだけです。また、基礎や木工事、内装、外装などそれぞれの工程ごとに業者が違います。
そこで、我が家の頼んだ工務店では、すべての業者と顔合わせをするための場を設けていました。これは建築会社により、あるところもないところもあると思います。
もし、このような場が用意されていなくても、家の建築に携わってくれる職人さんには、各工程ごとに現場に出向いて挨拶をしておいてもいいかもしれません。
解体、地鎮祭、地盤改良
仮住まい先に引っ越したら、いよいよ住んでいた家の解体です。各建築会社によって違うと思いますが、私の頼んだところでは、不要な家具も一緒に取り壊してくれたので助かりました。家電はダメだと言われたので、引っ越し時に売れるものは売りました。
やらなくなったゲーム類は、こちらのサイトを使いました。
もうつけなくなった指輪などの貴金属類はこちらに売りました。
売れるものを全部売ったら、なかなかの値段になりました。ホテルでちょっと素敵な食事ができるぐらいの値段です笑
更地にしたら日取りをみて地鎮祭をおこないます。近頃はやらない人も増えたそうです。お金はかかりますが、気持ちを高め、安心感を得るためにもやっておいてもいいかもしれません。
地鎮祭を終えたら、地盤調査に入ります。この調査で改良が必要と判断されると、場合によっては100万円近い金額がかかります。結果が出てしまったら、受け入れるしかありません。
（こういう柱を埋めたそうです）
住宅ローン申請
本契約を交わした時点で、担当が工務店の提携金融機関にローンの申請をしてくれます。もちろん自分たちで他の金融機関に申請してもOKです。実は、工務店が勧める住宅ローンよりも安い金利で組めることが多いので、１度調べてみることをおすすめします。「住宅本舗」というサイトを利用すれば、最も金利の低い住宅ローンを探せますよ。20分の入力で、総支払額が100万円以上安くなることもあるので要チェックです！
住宅本舗について詳しく知るにはこちらです！
たいていの場合、借りたお金は全額引き渡し直前に振り込まれます。よって中間金を自己資金で支払えない人は、「つなぎ融資」という引き渡し前に融資を受ける手続きも同時におこないます。
施工開始、随時状況のチェック
地盤改良が終わると、いよいよ着工です。基礎工事から始まり、躯体工事、上棟、内装・外装工事とどんどん進んでいきます。打ち合わせが済んでしまえば、工事は見守るだけとなります。
毎日でも出向き、職人さんたちにお茶出しをしたいところですが、なかなか難しいですよね。基礎や上棟など作業の節目だけでも、現場に足を運び進行状況をチェックするといいと思います。かつて、家を建てた芸能人の方がテレビで、「自分でしっかりチェックしないと、設計図通りに家を作ってもらえない」と話していたのを聞いたことがあります笑
顔を出すときは、缶コーヒーでいいので職人さんに手渡すと、気持ちよく仕事をしてくれると思いますよ。結局は、人と人との関係です。「お金を払っているから」「あなたの仕事だから」しっかりやってください！ という意識だけではうまくいかないことがあると思います。これは個人的な感想です。
（工事はどんどん進みます）
中間金支払い
建築会社によって中間金支払いの時期は異なります。たいてい着工後、1か月～2か月の間だと思います。決済日までの振り込みを忘れないようにしましょう。
「つなぎ融資」で中間金を支払う場合、住宅ローンの借入金額から「つなぎ融資」分を差し引いた額が、引き渡し直前に口座に入ることになります。
火災保険打合せ
引き渡しの日が近くなると、工務店提携先の保険会社と火災保険の打ち合わせをします。加入は必至ですが、補償内容は選ぶことができます。また、提携の保険会社以外での加入も可能です。
水害や盗難、破損被害もセットになっているものが多いです。もちろん不要なら外すこともできます。東日本大震災の影響か、地震保険もセットで加入する人が多いと営業さんが話していました。
とはいうものの、保険会社のいうままに契約すると、うっかり損をすることもあるようです。このブログを管理している「サラリーマンではない僕」さんは、よくわからないまま契約し、本来なら不要な補償まで契約に組まれていました。そのため、数万円も損をしていたようです。一度、火災保険の比較サイトで自分の家に必要な補償は何なのかを確認すると損しないと思います。
引き渡し前の立ち合い
引き渡し日の数日前に、現場監督と最終チェックをおこないます。壁紙のヨレやはがれ、ドアの建てつけなど細かいところも見ていきます。
実は我が家ではこの日に、外壁の一部に塗料の塗り忘れを発見し、急いで対処してもらいました。まさかという思いでしたが、引き渡し日までに直してもらえたので気づいてよかったです。
もちろんこの日不備に気づかなくても、引っ越し後でも対応してくれるところがほとんどだと思います。
決済＆引き渡し
引き渡しの日には、ガスや水道、エアコン、照明などの設備の説明を受けます。現場監督や営業担当、設計担当などがそろって新居の完成をお祝いしてくれます。
思わず浮かれてしまいそうですが、竣工金の銀行決済日でもあるので気を抜きすぎてはいけません。
また、カーテンや照明を自分たちで購入する場合、手を加えることができるのは引き渡し後になります。引っ越し日は、それらの準備も考慮して決める必要があります。
以上が、家の建て替えの大まかな段取りとなります。建築会社によって、違う部分も多々あると思います。一般論というより、我が家のケースとしてまとめました。1つの例だと思って、参考にしていただけたら嬉しいです。
家の新築は、一生に一度の大イベントです。家事や仕事をしながらの打ち合わせや立ち合いは、なかなか大変なことが多いと思います。しかし、後悔しないためにもぜひ理想の家を目指してください！