目下、不動産投資の勉強に勤しんでいるサラリーマンではない僕です。いつもこのブログにご訪問くださり、ありがとうございます。
ある本に目を通したところ、「まずは30冊の本を読んでください」とのこと。そういうわけで、気になった本を片っ端から読んでいます。ここでは、本を読むなかでわかったことやわからなかったことを記事にしています。僕と同じように不動産投資をはじめようと考えている方の参考になりますように。
2冊目の今回は、「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人
目次
「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」ってどんな本？
現在、空前の低金利が続いている日本。自分が住むことを前提とする住宅ローンでは、金利0.5％を切る商品も多数販売されています。仮に3,000万円借りても、35年間で270万円程度しか利息を払わなくて済む計算です。
これは投資用のローンも例外ではなく、史上最低水準の金利が続いています。僕が確認したところだと、信用金庫でも2.0～2.5％程度で融資してくれるようです。
こうしたなか、多額の借金をして地方や郊外のアパート経営に乗り出すサラリーマンの方が多くいるといいます。「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人
「はじめに」にはこう書いてあります。
あたなたに伝えたいことがあります。
安易に借金して不動産投資をはじめないでください。
借金は正しく使えばあなたの資産形成を加速させてくれますが、使い方を誤れば、不動産投資が破たんするだけでなく、あなたの生活さえ脅かしかねません。
（略）
本書で私があなたにお勧めする投資手法は、東京都内の中古ワンルームマンション投資です。
（略）
短期に儲けたい、繰り上げ返済の努力もなしに一気に経済的自由を得たい方にも向きません。しかし、着実に一歩一歩、将来に向けて資産をつくっていきたい方には確信をもってお勧めできる手法です。
この本で勧めているのは、「定年までに」「毎月40万円以上」の家賃収入をつくる方法です。
「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」を読んでわかったこと
この本では、タイトルにあるように「低金利時代」に不動産投資するための重要ポイントが書かれています。特に印象的なのは、「レバレッジの黄金比率」という言葉でした。
※レバレッジとは「他己資本」のこと。この場合、投資資金をローンで調達することをいいます。
レバレッジの黄金比率
レバレッジの黄金比率とは、ざっくりいうと「ローンのないワンルームマンション×2戸（A＋B）＆ローンのあるワンルームマンション×1戸（C）」持つことです。また、これによって定年後にどんなことが起こるかが具体的な数字とともに説明されています。
簡単にいうと、ローンのない物件2つ（A＋B）の収益とローンのある物件1つ（C）の収益を使って、集中的にCのローンを返済。これを繰り返すことで、D、E、F……と買い増しし、資産を増やしていくという理屈です。
……とはいえ、「ローンのないワンルームマンション×2戸」持つことが大きなハードルに思えますよね。この本では、15年間でこれを実現するための具体的な方法も書かれています。
「15年もかかるの!?」と思う人には、おそらくこの本は向いていません。「はじめに」にもあったように、着実に一歩ずつ資産を築いていきたい人にとってはお勧めできます。
ただ、レバレッジの黄金比率を日露戦争でのバルチック艦隊撃破にたとえて説明していますが、このくだりはなくてもよかったかなと思いました笑
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この本が勧める手法には、レバレッジの黄金比率のほかに「東京」「中古」「ワンルーム」という3つのキーワードがあります。
「東京」をターゲットにする理由
「東京」に照準を合わせる理由は、人口や集まる企業、平均賃金、再開発、家賃の下落幅など多角的な観点から説明されています。日本の人口は減っているのに東京の人口は増え続けていることや、東京の平均年収は地方の平均年収よりも100万円単位で高いことなど、勉強になることがたくさんありました。
「中古」をターゲットにする理由
不動産投資の勉強をはじめると、すぐに「新築物件を避けるべき」という考え方に出会います。それは、中古のほうが効率よく投資できるからです。
当社が販売してきた中古ワンルームのデータを見ると、新築から中古になったとたんに2割から3割程度、価格が下がります。
（略）
家賃の額は新築と築年数の浅い中古マンションでは、ほとんど差がありません。
（p157、p158より）
つまり、新築を購入して投資をはじめると、キャピタルゲイン（売却益）もインカムゲイン（家賃収入）も期待できないことになります。これが中古をターゲットにする主な根拠です。
また、中古ワンルームには「築浅物件」と「バブル期物件」があります。これをどのように利用し収益をあげていくかなども説明されています。
もともと新築で不動産投資をやろうという気はなかったのですが、この本を読んでさらに中古での投資が最適だと思うようになりました。
「ワンルーム」をターゲットにする理由
不動産投資に限らず、投資の世界には「同じカゴに卵を盛るな」という格言があります。「リスクは分散すべし」という意味です。この本では、主にリスクを分散するためにワンルームマンションへの投資が勧められています。
空室リスクだけでなく、設備投資や火災、価格変動などの観点から、詳しくリスクの分散になる根拠が説明されていてわかりやすかったです。
「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」を読んでわかりづらかったこと
「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」では、レバレッジのかけ方から「東京」「中古」「ワンルーム」にしぼった投資のメリットまで非常にわかりやすく説明されていました。この点は非常によかったと思います。
ただ、試算の途中式が省略されていることが多く、「どうしてその数字になったのかな……」と思うことが時々ありました。本の性質から数字をごまかしていることはないのだと思いますが、いちいち自分で計算して「確かにそうか……」となるまでに時間がかかりました。
自分の事業や投資によって、多少は計算できるようになりましたが、そもそも僕は数字が得意なほうではありません。同じように数字の苦手な方には、ややわかりづらいところがあると思います。
筆者の重吉勉さんは、株式会社日本財託の社長さん
重吉勉さんは、1990年に株式会社日本財託を立ち上げました。この会社は基本的には不動産管理業務を請け負う会社です。27年間の管理業務を通じ失敗した人を多く見たことやご自身もバブル崩壊で失敗した経験があることなどから、「失敗しないための不動産投資法」などのセミナーを積極的に開催しています。本の内容を見ればわかる通り、一攫千金の投資法ではなく手堅く資産を築く方法を推奨している方のようです。
ちなみに、日本財託についても少し調べてみました。インターネット上での評判が非常にいいのが印象的です。ただ、2つほどネガティブな情報も見かけました。
「区分所有でいこう！（ワンルームマンションで資産形成）」というブログにはこんなことが書いてあります。
日本財託で買ってはいけません（笑） 本は読んでも良いですが、絶対に買ってはいけません。 まず高いです。
（※段落は僕が整えました。ご了承ください）
これについては、不動産投資を考えはじめたばかりの僕としては相場観がないためなんとも言えません。この会社のビジネスモデルを考えれば、多少割高になる可能性はありえると思います。実際にどうなのかは、これから不動産投資の勉強を進めるにつれてわかってくると思います。
「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」を読んだ感想 まとめ
→まちがっても「資産1億、負債1億」というようなレバレッジのかけ方はしないこと
・「東京」「中古」「ワンルーム」にターゲットをしぼるメリットがよくわかった
・なにごとも手堅くいくのが好きな自分には、とても合ったやり方だと思った
全体的に、非常に参考になる本でした。無料セミナーをやっているようなので、来月にでも参加してみたいと思います。レポートはこのブログにアップしようと思うので、よろしければご覧ください。
不動産投資の勉強はまだまだはじまったばかり。まだまだがんばります！
