「中古ワンルームマンション投資の秘訣」を読んだ感想|僕の不動産投資の方針を決めました

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僕はフリーランスです。

会社員の場合は基本的に会社からお給料をもらいますが、フリーランスは取引先からギャランティをいただきます。取引先が1社だとその会社との取引が終了すれば、たちまち生活が立ち行かなくなってしまうことに。そこでフリーランスの人は常時数社と取引し、経済的な安定を目指します。

ただ、取引先がいくつあったとしても、自分の技術と時間を売ってお金に変えていることに変わりはありません。これでは、自分が倒れたらお金が入ってこなくなってしまいます。取引先がいくつあったとしても一度に破綻してしまうのです。

この状態にプラスして、これまでとは違う収入源があったらどうでしょうか。仮にフリーランスとしての自分が倒れてしまっても、お金が入ってくることになります。当然、生活の安定性はグッと高まるはずです。

僕はその柱を得るために、まずは株をはじめました。1年かけて原資を100万円まで増やして(少ないですが)運用しています。1年目の後半は負けが込みました、現在は手法を改善し順調に利益を伸ばしています。なにごとも計画通りにはいかないものですが、このままいけば年間100万円程度の利益をコンスタントに得られるようになるでしょう。

そうだとはいえ、収入の柱が「フリーランスの事業収入」と「株」の2本ではやや心許ない印象です。毛利元就ではありませんが、矢はやはり3本はほしいですよね。

そこで考えたのが不動産投資です。毎月5万円でも10万円でも入って来るようになれば、生活の安定性はさらに高まると思います。

僕は不動産投資については本当の素人。「何事も勉強から……」と考えるタイプなので、まずは不動産投資関連の本を読んでみることにしました。せっかくなので面白かったものをブログで紹介することにしており、いままでも数冊を記事にまとめています。

今回ピックアップするのは、「改訂新版 中古ワンルームマンション投資の秘訣」です。

「中古ワンルームマンション投資の秘訣」ってどんな本?

「中古ワンルームマンション投資の秘訣」は、区分所有44室(出版時)の現役投資家である本です。サラリーマン生活32年&大家さん生活20年の経験から、区分物件投資で成功するための具体的な考え方を解説してくださっています。

章立ては以下の通りです。

第1章 区分投資で成功するための条件とは?
第2章 区部物件投資家のスタンス
第3章 アベノミクス時代の中古区分物件状況
第4章 東京オリンピック開催までの中古区分投資動向
第5章 失敗から学んだ、正しい区分物件の価値基準
第6章 自己資金をどうするか?
第7章 どのルートでどう探すか?
第8章 大家さんスタート・・・その前に
第9章 管理組合の実態
第10章 大規模修繕への先手対策
第11章 出口と売却の考え方
第12章 財政破綻と大地震に備える

この本が出版されたのは2015年2月のことなので、第3章と第4章をそのままいまに重ねることはできません(知っておくのは大切なことです)。しかし、そのほかの章に関しては知りたいことが網羅されている印象です。

「中古ワンルームマンション投資の秘訣」を読んでわかったこと

芦沢さんのスタンスは以下の通りです。

・サラリーマンは継続する
・長期安定キャッシュフローの給与を原資とする
・時間と手間は本業優先
・毎月のキャッシュフローが目的
・キャッシュフローに余裕がある月は再投資、非常時は家計救済
・目的はキャッシュフロー・融資を使わないので担保価値に拘らない

以前、「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」という本を読みました。このなかで提案されていたのは、レバレッジをかけて(アパートローンを組んで)中古ワンルームマンションを購入するということでした。この本を読んだときに思ったのは、わずか5,000円~2万円程度のキャッシュフローのために1,000万円~2,000万円の融資を受けるのはちょっとな……ということでした。だいたい、毎月5,000円程度であれば株ですぐに稼げます。

【都内&中古&ワンルーム】「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」を読んだ感想
目下、不動産投資の勉強に勤しんでいるサラリーマンではない僕です。いつもこのブログにご訪問くださり、ありがとうございます。 ...

今回紹介している「改訂新版 中古ワンルームマンション投資の秘訣」では、レバレッジをかけずに現金で購入する投資法を提案しています。そのメリットはローン返済がないためにすぐに安定したキャッシュフローが手に入ることです。もちろん手元からまとまった現金はなくなりますが、不動産という試算に変わるだけの話。その上で毎月5万円~10万円のキャッシュフローが入るのなら、やってみる価値はあるのではないでしょうか

仮に1,000万円の物件を購入し毎月5万円(年間60万円)のキャッシュフローがあるとしたら、年利6%です。数字としては悪くありません。

僕が決めた不動産投資の方針は?

この本を読んで、僕は今後の方針を決めました。

特に印象に残っていること

芦沢さんの考え方で、特に印象に残っていることがあります。それはお金の使い方でした。

今までも、家計支出が増える度に、物件を追加して、そのキャッシュフローで補ってきました。

つまり、家計消費が増える時は、直接それに支出せず、キャッシュフローを生む仕組みを買い、そこから支払うようにしてきたのです。(p74より)

この考え方は衝撃的でした。

僕は毎月数万円の貯金をしていますが、お金が必要になったらそこから支払おうと考えていました。たとえば、子どもの教育費にかかるお金が毎月5万円なのであれば、プールしてあるお金から毎月その分だけ崩そうと考えていたのです。

これに対して、芦沢さんまずは毎月5万円の家賃収入が入る物件を購入。そのお金で毎月5万円の教育費を支払うということです。もちろん、最初の投資スタンスにあったように、家計に余裕のあるときはキャッシュフローを再投資にまわします。これなら資産を増やしながら、年を追うごとに増える支出に対応できそうです。

実際、芦沢さんは20年かけて毎月の支出を常に上回るキャッシュフローを実現しました。その内訳は、「お母さまの介護&医療費(毎月20~60万円)、「お子さまの教育費(毎月10数万円以上)」、「家族の生活費(毎月30~40蔓延程度)」プラスαです。

僕の今後の方針は?

これまで数冊読みましたが、芦沢さんの考え方がもっとも僕の理想に近いように感じました。そういうわけでこのスタイルを模倣することからはじめようと思います。芦沢さん同じように、現金で区分物件を購入してキャッシュフローを得るのです。

ここで問題になるのは、最初の1物件を購入する現金をどうするかです。少なくとも1,000万円程度は必要となるでしょう。

正直、そんなお金はありません。

ただ、現在はアベノミクスの真っ最中。しかも、東京オリンピックに向けて不動産価格は上昇を続けています(一部ではすでに価格崩壊が起きているといわれていますが)。そうであれば、いま物件を購入するのは明らかな「高値掴み」です。

そこで原資となるお金を貯めながら、不動産価格が下落するまで待つことにしました。僕はフリーランスですが順調に貯金を増やせています。また、株式投資による資金運用にも慣れてきました。失敗の可能性はもちろんありますが、フリーランスによる事業収入と株式投資による運用益で最初の1件を購入する資金をつくりたいと思います。

目標は2022年までに1,000万円つくること。このころには不動産価格が下落しているのではないかという予想があるからです。

果たしてそううまくいくか……!? 機会があるごとにこのブログで紹介していきますので、うまくいかなかったらおおいに笑ってやってください笑

「中古ワンルームマンション投資の秘訣」を読んだ感想 まとめ

・直接現金を支出するのではなく、一度不動産を買ってからそのキャッシュフローで補うという考え方は衝撃的だった。
・この考え方は不動産投資ではなくさまざまなことに応用が利くと思う。

これから不動産投資をはじめようと考えている方や、自分にとって新しいスタイルの投資を模索している人におすすめの1冊です。


改訂新版 中古ワンルームマンション投資の秘訣

2016年8月に改訂版が発売されました。初心者が「東京オリンピック」以降まで稼げる投資法がしっかり載っています。

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