【知りたいことがほとんどわかる】「不動産投資1年目の教科書 これからはじめる人が必ず知りたい80の疑問と答え」を読んだ感想

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こんにちは、サラリーマンではない僕です。現在、不動産投資に関する本を30冊読む、ブックマラソンに挑戦しています。

今回ピックアップするのは、「不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」です。アマゾンだけでなくさまざまなブログで非常に評判がよかったのが、読んでみようと思った理由です。

結論からいうと、本当にすばらしい本でした!

さっそく、特に印象に残ったことなどを紹介したいと思います。

「不動産投資1年目の教科書」ってどんな本? 内容をざっくりと

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」は、筆者である玉川陽介氏のところに寄せられた質問に対する答えがまとめられた本です。

「はじめに」にはこう書いてあります。

 寄せられた数多くの質問を分類して分析したところ、初心者投資家の質問には、

「一棟と区分はどちらがよいのか?」

「RCと木造では?」

「東京と地方では?」

「投資規模を拡大できる融資の受け方は?」

「不動産について勉強する方法は」

などいくつかの基本パターンがあり、これらの中に質問の9割方は集約できることに気づきました。

実際、この5つ最も多く寄せられる質問です。

確かに、初心者……というか、まだ投資用物件を購入したこともない僕も、同じような疑問を持ち、それに対する答えを求めています。

この本では、都心に一棟ものマンションを購入して数年後に売り抜ける「コアプラス型投資」を推奨しており、主にこの観点から上記の質問に対する答えを出してくれています。ただ、客観的な視点がないわけではなく、さまざまな質問についてケースごとに具体的な答えが提示されているので、不動産投資について多角的な勉強をするのにも役立ちます。

本当に良書です。さまざまなところでおすすめされている理由がよくわかりました。

「不動産投資1年目の教科書」を読んでわかったこと

不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」を読んで印象に残ったことは、主に2つあります。

最初に購入するなら「一棟物件」である理由

この本では、東京の一棟マンションを最初の投資対象にすることを推奨しています。東京である理由は単純明快。空室リスクが低いからです。では、一棟物件であるのはなぜでしょうか。

最初の投資として、一棟所有がいいか区分所有がいいかという疑問は誰もが持つものだと思います。この本では、区分所有を否定する根拠を次のようにしています。

・区分所有では手間ばかりかかり、規模の拡大はできない
・区分所有をたくさんもって規模を拡大することはできない
・競合が多すぎて価値がつかない
・賃貸付けで優先してもらえない
・古くなっても自分の意思で修繕できない
・建て替えるには修繕積立金が不足している
・区分所有の場合、銀行の担保評価がゼロとなることが多く、ローンによる債務超過が発生する
・その結果、次の融資を受けづらくなる

さて、区分所有のこうしたデメリットを考えると、一棟所有のメリットも見えてきます。

・最初から規模が大きいので、キャッシュフローも大きくなる
・賃料収入が大きくなれば相対的に生活費の割合が小さくなるため、自由にお金が使える
・多少のアクシデントがあっても吸収できるため、安定性が増す
・次の融資を受けやすくなる

「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」を読んで、「区分所有最高じゃん!」と思っていた僕としては、異なる考えを知ることができてよかったと思います。

区分にするか、一棟にするか……。

とはいえ、一棟マンションは1億円程度の買い物です。自己資金は20%程度として、2000万円は必要になります。そんなお金持っていません笑

今後、どう戦略を立てるかですね。

収支計画の立て方

不動産投資は、「投資」です。慈善事業ではないので、赤字になってしまっては困ります。この本では、物件の選び方や融資の受け方だけでなく、収支計画の立て方についても非常に詳しく説明されているので、非常に参考になりました。

特に「IRR(内部収益率)」や「マルチプル」、「損益分岐点」の計算方法は、投資する物件を選ぶときに役立ちそうです。また、不動産収入に対する税金がどの程度かかるかなども、トータルでプラスを出すために知っておかなければなりません。こうした一覧が掲載されているのも、非常にありがたいです。

また、この本にはこうした計算を簡単におこなうエクセルシートがついています。購入した人がダウンロードできるようになっているので、これだけでも非常にお得です。

「不動産投資1年目の教科書」を読んでわかりづらかったこと

基本的にわかりづらかったことはありません。どの質問に対しても丁寧に答えがかかれていて、とてもわかりやすかったです。

収支計算についての理解はまだまだ浅いですが、これは僕に知識がなさすぎるからあと思います。経験を積むなかで、充分補完できるとでしょう。

筆者の玉川陽介さんってどんな人?

筆者の玉川陽介さんは、「賃貸ビル・マンションの経営」「有価証券への投資」「書籍の出版」などを事業とする、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社の創業者です。

桐蔭学園中学校3年時には、「全国中学生高校生パソコンソフトコンテスト」で優秀賞を受賞。学習院大学時代には、株式会社ジイスタッフを創業しました。なかなか普通ではありませんね。

2009年にアメリカへ留学したあと、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズを創業。これまでに以下の6冊を発売しています。

手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資
勝者1%の超富裕層に学ぶ「海外投資」7つの方法
不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え
海外ETFとREITで始めるインカムゲイン投資の教科書
勝ち続ける個人投資家のニュースの読み方
Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

どの本も非常に評判がいいですね。雑誌の不動産投資特集にもよく登場しています。

「不動産投資1年目の教科書」を読んだ感想 まとめ

・区分所有にはメリットもあるがデメリットもあることがよくわかった
・区分所有の場合、次の融資を受けられない可能性があるのは大きなリスク
・収支計算の方法について、非常に詳しく説明されているのは本当にありがたかった
・お金があれば一棟マンションを購入したいが……
・最終的には、いったん不動産投資をあきらめることも検討するか?

本当に知りたいことが満載で、これから不動産投資をはじめる方にはおすすめです。買い煽るわけではないですが、1,620円でこれだけの情報が手に入るなんて本当に安いと思いました。


不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

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