【初心者・ビギナー向け】が不動産投資をはじめる手順&流れまとめ

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「不動産投資をやってみよう」思ったものの、どんな手順ではじめればいいのか……。こんなふうに困っている人はいるのではないでしょうか。実は僕がその一人です。はじめてのことは経験がない分、その先にどんなことがあるかざっくりでいいので展望がないと不安になりますよね。

そこで、これまで読んだ不動産投資に関する本を参考に、不動産投資をはじめる手順をまとめました。

手順1 不動産投資に使う資金を貯める

不動産投資の多くは、銀行や金融機関のローンを組んでおこないます。ただし、融資をしてもらうには審査が必要です。この辺りは、一般的な住宅を購入するときと似ていますね。

問われるのは、年齢や年収、勤務先、保有資産、物件の収益性などです。理想としては、年収700万円~800万円&保有資産1,000万円が望ましいですが、もっと低くてもはじめることができます。メガバンクが難しくて、地銀や信用金庫、日本政策金融公庫など、前向きに融資を検討してくれる金融機関はあります。

いずれにしても、実際に物件を購入する前に、最低でも半年~1年ぐらいの勉強が必要になります。そのあいだにできるだけ多くの資金を貯めておくべきです。

手順2 不動産投資関連の本やセミナーで勉強する

まずはビギナー向けの本を複数冊読むこと。「最短で億を稼ぐ 村田式9ステップ 中古マンション投資法」には、こう書いてあります。

 まずは市販されている書籍で不動産投資の基礎を学ぼう。

書籍で学ぶなら、最低でも30冊は読破してほしい。

不動産投資セミナーも数多くおこなわれているので、参加して勉強します。ただし、気を付けるべきことも。「はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (アスカビジネス)」には、こう書いてあります。

 不動産投資に興味を持ち、いろいろと調べていると無料セミナーが多数開催されていることに気づきます。

(略)

手間もコストもかかるのに無料セミナーを開催するのは、セミナーで集客して、その集まった方々から、何らかの手段で利益を得るためです。

そのうえで、この本ではメディア主催の大規模な無料セミナーに参加することを勧めています。主催者が特定の会社でないため、不動産投資家のために価値あるノウハウを提供してもらえる傾向があるのです。

また、セミナーのあとには交流会や懇談会がおこなわれていることが多いので、これから投資をはじめる人やすでに運用をはじめている人、講師と出会うチャンスです。仲間やメンターを見つけるのに役立ちます。

手順3 不動産の仲介や売買をおこなってくれる業者を探す

不動産仲介業者を上手に利用するには主に2つのポイントがあります。

まずは、信頼されるために、支障のない範囲で自分の情報を開示することです。年齢や年収、勤務先、購入に使える現預金の額はもちろん、具体的な物件についても伝えるといいでしょう。購入を検討しているエリア、建物の構造、価格帯、築年数、表面利回り、区分マンションの場合の表面利回りなども伝えておくと、本気度が伝わります。

ただし、エリアの相場から極端にはずれたことを伝えると、「この人はなにもわかっていない」と思われ相手にされなくなってしまいます。最低限のことは勉強してから仲介業者にいくべきです。2017年8月9日発行の「THE21 2017年 09 月号」にはこう書いてあります。

 業者選びのポイントは、本当に投資家のために動いてくれる人のいる業者であるかどうか、ということころ。良い担当者かどうか見極めるためにも最低半年は勉強して業者を訪れるべきです。

また、実際に物件を紹介してもらったら、関心があるかどうかだけでいいので早めに返答することが大切です。お金を出して物件を運用するのはあくまで投資家ですから、断る場合も遠慮する必要はありません。理由を添えて早めに返答します。返事をしないと、そのうち物件情報をもらえなくなってしまいます。このあたりは、一般的なビジネスと同じですね。

手順4 購入する物件を探す

物件探しには、投資用不動産(収益物件)のポータルサイトを利用するのが便利です。「建美家」や「楽待」、「HOME’S」などが有名です。

また、新聞広告で物件を探すこともできます。ここで掘り出し物を見つけて、高い収益をあげている人もいます。

物件探しのポイントは、譲れない条件(エリア、駅からの徒歩分数、利回りなど)を決めておくこと。これが購入決断の基準になることがあります。

手順5 銀行や金融機関から融資を受ける

銀行や金融機関に融資を頼んだときに重視されるのは、年齢や年収、勤務先、保有資産などです。ほかに大切なのは、「キャッシュフロー」と「経営方針」です。

当然ですが、キャッシュフローがいい物件(つまり儲かる物件)が評価されます。評価基準の一つである「積算価格評価」を自分で試算してからプレゼンに使ってみるのも一案です。交渉の場では、物件をどう運営し入居者をつけていくのかという経営方針を話す必要もあります。不動産投資は「投資」といいつつも、実は「事業」です。経営者としての能力があることを示さければなりません。

手順6 不動産の売買契約を結ぶ

物件の購入を決めたら、「買い付け(買い付け証明書)」を入れます。法的拘束力はないので取りやめることもできますが、むやみな取りやめが続くと不動産会社に信用されなくなってしまうので注意が必要です。

金融機関から融資が出ることが決まったら、本契約へと進みます。このときに大切なのは、重要事項の説明を聞き逃さないこと。契約締結から物件の引き渡しまでに建物が焼失・倒壊してしまった場合の責任をだれが負うのか(危険負担)、物件に欠陥があった場合の責任を誰が負うのか(瑕疵担保責任)は特に大切です。

手順7 物件を管理し運用する

入退去の手続きやリフォームの手配、共有部分のメンテナンス、家賃の回収、入居者のトラブル処理など、物件の管理はやることがたくさんあります。すべてをオーナー自身でおこなう人もいますが、管理会社に任せるのが一般的です。

細かいところではわからないことがまだありますが、ざっくりとした流れはわかりました。ひとまず、この展望でステップを進めていきます。

今回参考にした本はこちらです!

どれも勉強になるものばかりなので、ぜひ読んでみてください!


最短で億を稼ぐ 村田式9ステップ 中古マンション投資法


はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (アスカビジネス)


THE21 2017年 09 月号

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