住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングはいつがお得?「まとめてorこまめに」軽減効果をシミュレーション

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住宅ローンを組んだあと考えることの一つは、「どんなタイミングで繰り上げ返済すれば利息軽減の効果が高いのだろうか」ということではないでしょうか。雑誌に登場するファイナンシャルプランナーさんのアドバイスを読んでいると、「5年後に150万円を繰り上げ返済すると、××万円の利息軽減効果があります」といったセリフを見ることがあります。でも、5年後に繰り上げ返済するということは1年間に30万円貯めなければいけないということ。もしかしたら、毎年30万円ずつ繰り上げ返済するほうがお得なのではないでしょうか。

今回は、「まとめて繰り上げ返済」と「こまめに繰り上げ返済」の利息軽減効果をシミュレーション。どちらがお得なのかを調査します!

シミュレーションする住宅ローンの設定

シミュレーションする住宅ローンについては、仮に以下のように設定します。

・借入金額:3,000万円
・返済期間:35年
・適用金利:1.0%
・ボーナス併用:なし

住宅ローンには、「変動金利タイプ」「固定金利期間選択タイプ」「全期間固定金利タイプ」「預金連動タイプ」がありますが、ここでは「35年間、1.0%のまま変動なし」で計算します。

住宅ローンをまとめて繰り上げ返済する場合の金利軽減効果は?

まずは、「5年後に150万円」をまとめて繰り上げ返済する場合、どれぐらいの金利軽減効果があるかシミュレーションしてみます。

■繰り上げ返済しない場合の返済総額■
→3,556万7,804円

■繰り上げ返済した場合の返済総額■
→3,506万2,352円

■利息の軽減効果■
→50万5,452円

住宅ローンをこまめに繰り上げ返済する場合の金利軽減効果は?

次に、「1年ごとに30万円」をこまめに繰り上げ返済する場合、どれぐらい金利軽減効果があるかシミュレーションしてみます。

■繰り上げ返済しない場合の返済総額■
→3,556万7,804円

■繰り上げ返済した場合の返済総額■
→3,502万2,052円

■利息の軽減効果■
→54万5,752円

まとめて? こまめに? 利息軽減効果が高いのはどちら?

どちらほうが利息軽減効果が高いのかは一目瞭然ですね。こまめに繰り上げ返済する場合です。

その差額は……

<こまめに>54万5,752円-<まとめて>50万5,452円=4万300円

つまり、同じ150万円を繰り上げ返済するのなら、こまめに返済するほうがまとめて返すよりも、4万300円お得ということです!

繰り上げ返済は損得だけで考えてはいけない

ただし、こまめに返済することが最善の選択とは限りません。これが住宅ローンの繰り上げ返済を考えるときの難しさです。

当たり前ですが、繰り上げ返済したお金は銀行のものになってしまいますから、自分で使うことはできません。そうだとすると、こまめに繰り上げ返済する場合、自分の自由になるお金が毎年減っていくことになります。一方、まとめて繰り上げ返済を選択する場合、少なくとも数年間は自由に使えるお金を残しておくことができるわけです。

たとえば、5年後に150万円を繰り上げ返済することを目標に貯金に励んでいたとしましょう。まとめて繰り上げ返済を選べば、万一失業や病気などでお金が必要になったときは、とりあえず貯めておいたお金から補てんすることができます。最悪の場合、繰り上げ返済の予定をいったん白紙にし、それまでに貯めていたお金を月々のローン返済にまわすこともできるのです。こまめに繰り上げ返済してしまった場合、こういったことはできません。

現在、空前の低金利が続いています。こまめに繰り上げ返済した場合とまとめて繰り上げ返済した場合に節約できる返済額にはわずかな差しかありません。あえて繰り上げ返済しないのも一つの方法です。

繰り上げ返済の手数料に注意

住宅ローンを繰り上げ返済するときには、手数料がかかる場合があります。最近はインターネットを利用し繰り上げ返済すれば多くの場合ゼロ円になりますが、店頭で繰り上げ返済する場合は注意が必要です。せっかくこまめに繰り上げ返済しても、手数料のせいで効果が半減……場合によってはそれ以下になってしまう可能性があります。

繰り上げ返済するときは、手数料の金額やその場合の効果もしっかり検討する必要があります。

住宅ローンの利息軽減効果は、こまめに繰り上げ返済するほど高まります。ただ、気を付けなければいけないこともあります。繰り上げ返済したせいで家計を圧迫することのないよう、シミュレーションしてから実行することが大切です。

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