現在、人口減少が叫ばれている日本。厚生労働省のウェブサイトによれば、2060年には総人口が9000万人を割り込むといわれています。
こうしたなか問題になっているのが、全国にある空き家です。総務省が2014年7月に発表した「平成25年度住宅土地統計調査」によると、その総数は820万戸。膨大な数の住宅が誰にも住まわれないまま放置されていることになります。
「人口減少＋大量の空き家」
この式から予想されるのは、販売される中古住宅の増加です。
僕と妻は最初から新築物件しか考えていませんでしたが、周りには中古住宅を購入し幸せそうに生活している人がいます。いまのところ購入する予定はないのですが、市場が活気づく前に中古住宅についての勉強をはじめました。今回は、中古住宅のメリットをまとめてみようと思います。
目次
住宅が売りに出されるのはなぜか？
人はどこかに住まなければ生活できませんから、住宅が不要になることは基本的にないはずです。では、なぜ家が中古市場に並ぶことになるのでしょうか。住宅が売りに出される理由には、主に次のようなものがあります。
・買い替え
（→子どもが成長して広い家が必要になった、子どもが独立したの戸建てよりはコンパクトなマンションに引っ越すなど）
・住宅ローンの支払いが厳しくなった
・住宅の現金化
・転勤
・離婚
・家の欠陥
・ご近所トラブル
・事件や事故
いわゆる“事故物件”（殺人や自殺などがあった家）の場合や家に欠陥がある場合、売主は買主に対して告知する義務があります。しかし、ご近所トラブルなどに関しては告知不要とのこと。中古住宅を購入するときは、どんな理由で売りに出されているのかを調べる必要がありそうです。売主側の不動産業者に聞けば教えてくれるといいます。
中古住宅を購入するメリット1 新築と同じ価格で、より大きな土地を手に入れられる
同じエリアに同じ価格の家があった場合、中古住宅を購入するほうが新築住宅を購入するよりも広い家を手に入れることができる可能性が高くなります。新築は買った時点で価値が2割下がるともいわれていますから、ここまではイメージするのが簡単です。
では、それぞれの住宅を購入してから20年経ったあとはどうでしょうか？ 木造一戸建ての場合、一般的には築20年で資産価値がゼロになるといわれています。そうだとすると、20年後は土地の価格だけがその家の価値ということになるわけです。
つまり、売却するときのことを考えると、新築にこだわって狭い土地に建つ家を購入するよりも、中古で広い土地に建つ家を購入したほうがいいということになります。
こんなイメージを持つとわかりやすいかも
仮に「予算が5,000万円」としたケースをシミュレーションしてみます。
【購入時】
■新築を購入
・建物価格：2,000万円
・土地価格：3,000万円（面積：25坪）
■中古を購入
・建物価格：1,000万円
・土地価格：4,000万円（面積：30坪）
【20年後の売却時】
■20年前に新築を購入
・建物価格：0円
・土地価格：3,000万円（面積：25坪）
■20年前に中古を購入
・建物価格：0円
・土地価格：4,000万円（面積：30坪）
20年後にはいずれも建物価格がゼロになっているので、土地が広いほうが高い資産価値があることになります。中古住宅を購入すれば、資産価値の下がりづらいものに対してお金を払うことができるというわけですね。
中古住宅を購入するメリット2 建物をタダのような価格で手に入れることができる
建物の資産価値は20年でほぼゼロになると書きましたが、家の状態は点検やメンテナンスによって大きく左右されます。築5年とはとても思えないほどボロボロの家もあるでしょうし、築30年だとは信じられないほど状態のいい家もあるでしょう。
ところが、家の価値は主に築年数によって決められているのが現状。これは中古住宅を購入する側にとっては大きなメリットとなります。市場には築年数は経っているものの質のいい家が眠っている可能性があるからです。しっかり施工された家なら、土地の価格だけで手に入れた建物を数十万円～100万円程度のリフォームで蘇らせることができます。
中古住宅を購入するメリット3 住宅ローンの返済額を減らし余裕ある暮らしができる
同じエリアの同じ大きさの家であれば、中古のほうが新築より低い価格で購入することができます。その分だけ年収に対する住宅ローンの返済割合が下がるので、生活に余裕ができるはず。
購入をしている地域の新築住宅が予算オーバーだった場合、中古を選択することで理想的な家を手に入れられるかもしれません。
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中古住宅は調べるほどにその“お得感”がわかってきます。このブログでは主に新築の住宅についての情報を紹介していますが、これからは中古住宅についての情報も発信していきたいと思っています。読んでくださる方の役に立てば幸いです！